EN|RU|UK
Блоги Павло Мороз
Адвокат, правник, екс-заступник Міністра юстиції
  1  4

Як іноземці купуватимуть нашу нерухомість

Скільки б не говорили про невтішний стан національної економіки, скільки б не нарікали на низьку платоспроможність українців і низький відсоток притоку капіталу – Україна все ж прокидається.

Одним із показників такого інвестиційного пробудження стало зростання ринку нерухомості. Так-так, саме ринку нерухомості. Кількість новобудов збільшується, наче гриби після дощу. На сьогодні тільки у Києві – 377 новобудов. Але нове житло з’являється не тільки у столиці, розвивають свою нерухомість і регіони.

Зокрема, у березні 2018 року, в порівнянні з січнем 2018 року, середня ціна в гривнях на квартири в новобудовах збільшилась на 6%. А вартість житла піднялася з 23 914 грн за 1 м² до 25 272 грн за 1 м². Це досить непогані показники за відносно короткий період.
Але, на тлі інвестиційної привабливості, багато саме іноземних капіталовкладників побоюються шахрайства з боку забудовників, тому цей блог я присвячую порадам щодо мінімізації ризиків для тих, хто планує купувати нерухомість в Україні.

Закон України «Про інвестиційну діяльність» передбачає можливість інвестування та фінансування будівництва засобами, залученими від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління, виключно через фонди фінансування будівництва (або «ФФБ»), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування. А також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Найпоширенішим і надійним серед усіх інших є інвестування через ФФБ.

Що таке фонд фінансування будівництва?

Фондом фінансування будівництва називають фінансові кошти інвесторів, які будуть використані для будівництва об'єкта та передачі його в подальшому в їхню власність. Існує 2 види таких фондів:

1 – у таких фондах вартість об'єкта визначає забудовник, який виступає гарантом введення споруди в експлуатацію незалежно від обсягів залучених коштів;

2 – у таких фондах управитель ФФБ встановлює ціну об'єкта і відповідає за акумулювання необхідних інвестицій. У кожного ФФБ є окремі реквізити, при цьому законодавчо не встановлені обсяги залучених інвестицій чи обмеження щодо кількості об'єктів, які фінансуються фондом. В разі покупки квартири через Фонд фінансування будівництва інвестор набуває конкретну квартиру, а не, наприклад, права на покупку побудованого об'єкта в майбутньому.

Сам процес інвестування і отримання бажаних квадратних метрів поділяють на вісім етапів:

·  Спочатку забудовники розробляють і затверджують правила фонду;

·  Потім відкривають рахунки;

·  Укладають угоди (договір) з замовниками та управителями. З цього моменту фонд вважається створеним;

·  Підписують угоди з інвесторами;

·  Перераховують кошти за допомогою управителя (організатора);

·  Інвестори отримують майнові права після 100% оплати (видається довідка встановленого зразка);

·  Забудовники передають власність;

·  Ліквідують фонд після виконання всіх його зобов'язань.

З боку ФФБ все виглядає приблизно так, але особливість іноземних інвестицій полягає у тому, що іноземний інвестор повинен не просто сплатити кошти і чекати. В першу чергу, фізичній особі-іноземцю необхідно зареєструватися платником податків в Україні (отримати ІНН), потім провести розрахунки через свій рахунок за кордоном чи відкрити рахунок в українському банку. Належним чином сплатити збір до пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості нерухомості. Всі ці дії можуть бути здійснені від вашого імені представником. Надійним представником, який перевірить і ФФБ, і відповідні документи, і ризики.

Є, до речі, і інший популярний спосіб залучення коштів в будівництво – цільові облігації підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта житлового будівництва. Його суть в тому, що емітент (тобто забудовник) випускає облігації, а інвестор їх купує. Після настання терміну викупу облігації обмінюють на об'єкт інвестування. Випуск облігацій контролюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, а при продажу облігацій емітент залучає спеціальний фонд, ліцензований на проведення такої діяльності.

Одна облігація дає її власнику право отримати одиницю об'єкта нерухомості. Як правило, такою частиною виступає площа 0,01 м2. Відповідно, кількість облігацій розраховується пропорційно до площі квартири.

Особливість такого способу інвестування полягає в підписанні двох договорів: договору купівлі-продажу облігацій з фондом і договору резервування об'єкту нерухомості (для конкретизації квартири), який інвестор укладає безпосередньо із забудовником.

Такий спосіб інвестування досить безпечний і у нього є свої переваги. Це:

·  Заборона на зміну умов випуску облігацій (виняток становлять тільки терміни випуску облігацій);

·  Заборона на обтяження об'єкта нерухомості, земельної ділянки і майнових прав на них;

·  Залучені кошти використовуються виключно на цілі, зазначені в проспекті емісії облігацій (будівництво об'єкта нерухомості);

·  Мінімізація ризику подвійного перепродажу квартир, тощо.

Але знову ж таки, якщо інвестор іноземець, тоді перед тим як купувати нерухомість, необхідно вчинити ті самі дії, що і при купівлі нерухомості за допомогою ФФБ. Також додатково необхідно перевіряти і враховувати ризики, оцінювати забудовників, умови купівлі облігацій, домовлятись з маклерами і брокерами.

І тим, хто не орієнтується в українському законодавстві, буде складно розібратися в усіх нюансах інвестування в житло. Тому доцільно залучити консультанта або юриста для мінімізації ризиків в процесі вкладення грошей. Такий консультант зможе не тільки заощадити час інвестора, а й застерегти його від інвестування в сумнівні об'єкти нерухомості та укладання договорів з недобросовісними забудовниками.

Багато іноземних інвесторів воліють йти саме цим шляхом. Чому?

По-перше, в Україні це вигідно, бо, наприклад, в Греції це коштує 250 тис. євро, в Іспанії – 500 тис. євро, в Ізраїлі стартує від 500-600 тис. євро. По-друге, вигідність самого інвестування – тобто окупність і швидка прибутковість, якщо порахувати, у скільки іноземцю обійдеться звичайна квартира у столиці, і через скільки він зможе повернути собі ці кошти, навіть якщо не буде жити в Україні, а свою нерухомість буде здавати в оренду.

Інвестування у ринок нерухомості в Україні – це вигідно і прибутково, а із залученням перевірених спеціалістів і представників – надійно і безпечно.


Комментировать
Сортировать:
в виде дерева
по дате
по имени пользователя
по рейтингу
 
 
 
 
 
 вверх