EN|RU|UK
  1890  8

 ОСОБЕННОСТИ НАЦИОНАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ

В цивилизованном мире ипотеку считают серьезным финансовым локомотивом, способным вытянуть экономику из любого кризиса. Только в Украине ипотека – не технология продажи жилья населению, а средство для обогащения банков…

«Эволюцию ипотечного движения», если честно, захотелось изучить после того, как финансовый аналитик Эрик Найман сообщил, что ипотечные ставки в России составляют сегодня 13% на 10 лет, а кредиты выдаются в национальной валюте, то есть - в рублях. В то же время в Украине ипотечные кредиты выдаются под 17,95-26,95% годовых. Таким образом, переплата за 10 лет для украинцев составляет от 90% от стоимости квартиры до 211%! Естественно, на такие услуги в здравом уме и трезвой памяти согласиться очень тяжело. Почему же все так запущено?..

…Ипотека, как форма заимствования денег для приобретения жилища, существовала и в Древней Греции, и в Древнем Риме, и в средневековой Европе. Новый виток развития институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. уже были созданы ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. Государство еще тогда начало оказывать большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых.

Новейшая история американской ипотеки началась во время президентства Франклина Рузвельта. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные, коммерческие и сберегательные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. Главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов, ипотека в США все же решает.

Сеть ипотечных банков в Германии окончательно сформировалась к началу 1900 г., и с тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам банки выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Во Франции ипотечный кредит можно получить, имея сберегательные счета. Накопив 100 тыс. евро, можно получить льготный жилищный кредит на 150 тыс. евро под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысяч евро. Или второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемый план жилищных сбережений, со счетом до 400 тыс. и правом на получение льготного жилищного кредита на сумму до 600 тыс. евро под 4,8% годовых. Без льгот ставки по кредитам на 4-5 процентов выше. Все равно – это меньше 10% в национальной валюте.

Работает ипотека и в Азии. Из стран с переходной экономикой ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде и ряде других стран. В Индии особую роль в ипотечном кредитовании играет созданный в 1988 г. Национальный жилищный банк (НЖБ). Крайне интересен и опыт Таиланда. Там рынок ипотечного кредитования один из наиболее развитых рынков в Азии. В 1997 г. в условиях азиатского финансового кризиса тайское правительство приняло новую экономическую программу, в которой жилищной сфере отводится роль локомотива по выводу страны из кризисного состояния. Кредиты по ипотеке выдавались сроком до 30 лет с процентной ставкой 9% годовых (рыночная ставка тогда составляла 12—13%).

В Китае проблему ипотечного кредитования решали с помощью Всемирного Банка, который на период с 1994 по 2001 гг. дал взаймы 350 млн. долл. США. В Израиле существует три вида ипотечных ссуд, на каждую ссуду - свой банковский процент. Какие ссуды выдаются, зависит не только от желаний и возможностей клиента, но и от района и типа квартиры, которую гражданин собирается купить (на сроки от четырех до сорока лет с процентами от 3,25 до 6,75% годовых). Существует и государственная ипотечная ссуда, которую выдают сроком на 28 лет под 4% годовых.
Во Франции ситуация с ипотечным кредитованием продолжает оставаться одной из самых благоприятных в Европе. У граждан есть возможность получить кредит на приобретение недвижимости под фиксированную ставку от 3,15% годовых, и под плавающую ставку с 2,3% годовых в евро.

Ставки по ипотечным кредитам в Испании за время кризиса практически не изменились. Минимальная фиксированная ставка кредита в 4,15% сроком на 12 лет. Размер возможного кредита в Великобритании не может превышать 70% от оценочной стоимости. Минимальная фиксированная ставка кредита в 3,3% в GBP сроком от 5 лет.

Вместе с противоречивыми данными о банкротстве американских банков, на рынок ипотечного кредитования в США возвращается определенный оптимизм. Ряд банков начинает привлекать покупателей недвижимости, возвращая программы кредитования без подтверждения доходов с фиксированной ставкой в 6,5%, сроком на 30 лет.

Что интересно, ведь финансовые аналитики считают, что до 1917 года и в царской России рынок ипотечных услуг был достаточно развит и имел вполне завершенную систему. По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. А начало ипотечного кредитования в России относят к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в 1754 году были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Хотя менее организованные формы ипотеки прослеживались в России уже с XV века. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы…

Сегодня, напомню, граждане России могут взять кредит в рублях на приобретение жилья под 13% годовых. В Украине возврат к таким ставкам на ипотеку многие аналитики связывают только с отменой Нацбанком запрета на валютное кредитование. Однако с уверенностью заявить, произойдет ли это в 2011 году или нет, пока ни один из экспертов не берется.

Что же нам, бедным, так не везет-то с этой ипотекой? За развитием ипотечного рынка в Украине приходится наблюдать уже лет десять. Помнится, лет 6-7 назад приезжали к нам со своим опытом казахи, которые в то время выдавали кредиты своим гражданам кредиты под 9% годовых в национальной валюте. У нас также было создано государственное Ипотечное учреждение, которое собиралось ссужать под такие же проценты, но лишь определенным категориям граждан – молодежи. Пытаясь привлечь коммерческие банки к сотрудничеству, государство обязалось погашать заемщикам разницу между коммерческой ставкой по ипотеке и 9% по программе. Выстроились громадные очереди на получение льготных кредитов. Получить доступ к относительно дешевым кредитам можно было преимущественно за взятку или по знакомству. Однако, вскоре государство прекратило финансирование программы, оставив своих граждан с носом. Вернее, наедине с банками и коллекторами, требующими погашения займов на коммерческих условиях.

Были в Украине и программы для госслужащих: 50 на 50, якобы чтобы обеспечить квартирами учителей, врачей и т.д. Процесс также оброс коррупционными схемами, потому как для учителей и 50% стоимости жилья неподъемная сумма при нынешних зарплатах. Как правило, льготной 50-процентной скидкой, да еще и в рассрочку жилье приобретали чиновники средней руки, имеющие «доступ» к нетрудовых доходам.
Вывод напрашивается совершенно недвусмысленный: государство не заинтересовано в решении жилищных проблем своих граждан. Политикам гораздо выгоднее пока вешать лапшу электорату, обещая то социальное жилье, то доступное, то арендное. Пока на жилищных проблемах граждан зарабатывают банки. Причем, непростительно много. Нигде в мире, как видим, нет таких драконовских условий, как у нас. Хотя, как считает Эрик Найман, кредиты МВФ могут-таки в обозримом будущем положительно повлиять на рынок ипотечных услуг.
- Совсем скоро банки будут вынуждены агрессивно идти на кредитование, - предполагает аналитик. – Уже в первом квартале следующего года кредитные ставки по ипотеке в гривне должны упасть до 18-19% годовых, к концу года - до 15-16%...

…А там – может, и Россию догоним по ипотечной привлекательности. Хотя, мне, если честно, очень хотелось, чтобы нашими ипотечными программами занялось какое-то международное финучреждение – то ли МВФ, то ли Всемирный Банк. Только, как мне кажется, под их «чутким руководством» и жестким контролем родное государство способно пойти навстречу своим гражданам в решении наболевшего жилищного вопроса…
VEhrNGRrdzVRM2d3VEVSUmRtUkROakJNYURnd1RHSlJkVTVETnpCWmVsRjBXSHBSZFU1REx6Qk1OMUpuZEVNeE1FeHlVWE5JZWxGMWRFZEJNRXhZVVhST1F6UXdXVWs5
Комментировать
Сортировать:
в виде дерева
по дате
по имени пользователя
по рейтингу
 
 
 
 
 
 вверх