EN|RU|UK
  912  3

 ХРУЩЕВКИ: СЕМЬ РАЗ ОТМЕРЬ, ОДИН - СНЕСИ

ХРУЩЕВКИ: СЕМЬ РАЗ ОТМЕРЬ, ОДИН - СНЕСИ (Виктория Владина, для «Цензор.НЕТ»)

25% всего жилого фонда Украины - так называемые хрущевки. И уже 7-8 лет подряд вся страна активно обсуждает: что делать с жильем, которое в самое ближайшее время исчерпает свой проектный ресурс?..

Эта же тема стала основной во время диспута в редакции одной из столичных газет. Дискуссия, в которой приняли участие представители власти и инвесторы, интересующиеся хрущевками, свелась лишь к одному вопросу: почему пробуксовывает программа? Выяснилось, что, несмотря на принятый Верховной Радой Закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» еще в декабре прошлого года, четкие правила игры для всех ее участников еще не выработаны. Появилось немало претензий к требованиям закона и со стороны инвесторов, которые ранее готовы были принимать активное участие в таких крупномасштабных проектах. Если раньше считалось, что снос старых микрорайонов и возведение на их месте нового жилья – дело достаточно прибыльное, то сегодня киевские инвесторы во всю трубят, что это затея убыточная.

- Я частный инвестор по реконструкции строений на Печерске по улице Киквидзе, - начинает дискуссию Александр Дубров, глава совета директоров «Керос Групп». – Должен признать, что сегодня участие в подобных проектах частного инвестора уже маловероятно, они убыточны. Приведу конкретный пример по дому на углу бульвара Дружбы народов и улицы Ивана Кудри. По старым нормам рентабельность строительства была около 4%, а по новым нормам, которые вступили в силу 1 января этого года, убыточность проекта составила 2 миллиона долларов.

- А я занимаюсь реконструкцией хрущовок с 2003 года, - рассказывает Вячеслав Пионтковский, директор ООО «Теплобуд». – Согласен, что реконструкция одной хрущевки – дело экономически невыгодное, в то же время реконструкция района может быть прибыльной. Будет переселено 629 семей, которые, не вкладывая ни одной копейки, получат значительно лучшие квартиры. Вы думаете, все у нас идет гладко? Мы прошли общественные слушания, но люди не хотят с нами сотрудничать. Они напуганы, не доверяют нам. А принятый закон, вместо того, чтобы облегчить работу инвестора, лишь усугубил ситуацию.

- Бедный контингент, с которым приходится работать, уже ничего не интересует, даже то, что полжизни эти люди простояли в квартирной очереди, - жалуется инвестор. – Я пригласил 47 семей составить договор о получении нового жилья. Из 47 пришли 20, договор подписали – 10. А закон защищает как раз тех, кто готов сорвать договоренности. К сожалению, на тех, кто действительно хочет улучшить условия своей жизни, действие закона не распространяется. Они вынуждены страдать из-за тех, кто не желает ничего в своей жизни менять. Я считаю, что этот вопрос должна была бы урегулировать местная власть, она должна быть заинтересована в этом, ведь это и есть решение социальных вопросов.

- Согласен, закон предусматривает такую проблему, как «общественная необходимость», но никак не учитывает проблему «общественного интереса», - поясняет начальник Главного управления по вопросам внутренеей политики Виктор Гончарук. – Закон учитывает ряд проблем материального комплекса, но ему не хватает блока общественного. Да, есть люди, которые не хотят менять свою квартиру на большую. Для них это очень сложно: транспорт, переезд, дополнительная площадь, за которую придется платить больше и т.д. Эти вопросы должен кто-то регулировать, контролировать и заниматься ними комплексно. А механизмы должны быть четко выписаны. Мы же имеем закон – сухой, структурный. Я думаю, местная власть должна заполнить пробелы в соответствии с требованиями своего города.

Аппробировать новый закон, естественно, будет столица. Недавно Киевсовет одобрил градостроительную концепцию комплексной реконструкции микрорайона устаревшего жилищного фонда, ограниченного улицами Маршала Гречко (2-26-а), Стеценко и Инернациональной площадью, общей площадью 46 га. Согласно решению, комплексная реконструкция территории кварталов застройки первых массовых серий будет осуществляться методом «волны», с первоочередным строительством стартовых домов и переселением жителей района в новые дома в том же районе.

Что же закон, который так «напряг» инвесторов, обещает маленькому гражданину, живущему в тех самых хрущевках?

Во-первых, положения закона касаются только жилых домов не выше пяти этажей, срок эксплуатации которых истек или износ их конструкций составляет 60 процентов и более. Под эту категорию подходят практически все «хрущевки» и многие «сталинки». Причем, строительная компания не сможет уже снести какой-то один дом на самом удобном месте и построить там высотку, а окружающие строения оставить в «первозданном» виде. Реконструировать позволяется только целые районы или кварталы, поэтому застройщику придется работать глобально.

Во-вторых, переселять жильцов «хрущевок» теперь можно только в границах того же района или квартала, вариант с «выселками» на окраину уже не пройдет. А именно на это рассчитывали многие застройщики. Запрещено и предоставление временного жилья из так называемого маневренного фонда. Первым делом застройщик обязан возвести стартовый дом на территории данного микрорайона, переселить туда жильцов окрестных домов и только после этого начинать подготовку старых строений к сносу.

Следующий момент, касающийся норм предоставления нового жилья. Их еще нельзя назвать однозначной победой переселенца. Дело в том, что предыдущие законопроекты предлагали установить жесткую пропорцию: за каждый квадратный метр в «хрущевке» давать людям не менее полутора метров в новостройке. Но окончательная редакция закона сегодня уже не так однозначна. В частности, документ гласит, что новые квартиры должны иметь количество комнат аналогичное старым, а площадь - не меньше прежней, независимо от числа прописанных в квартире жильцов. Правда, сегодня в новых домах довольно сложно найти квартиру, сопоставимую по площади со стандартами хрущевки. Поэтому в законе четко сказано: в случае, если площадь предоставляемой квартиры, равноценной по количеству комнат, превышает ту, что была в старом доме, застройщик должен предоставить дополнительную площадь бесплатно. Если же семья желает получить, например, вместо двухкомнатной трехкомнатную квартиру, то за «лишние» метры людям придется доплатить уже по рыночной цене.

Кроме этого, площадь нового жилья может быть бесплатно увеличена на 50 процентов по согласованию владельцев недвижимости и застройщиков, но эта норма, пока, к сожалению, не обязательная.

Кстати, предусмотрен и вариант, если переселенец пожелает уменьшить размеры своего прежнего жилья. Зачем, например, одинокому пенсионеру трехкомнатные хоромы, особенно при нынешних тарифах на жилищно-коммунальные услуги? Так вот, если гражданин желает получить в новом доме квартиру меньшей площади, застройщик обязан выплатить ему денежную компенсацию в размере рыночной стоимости тех квадратных метров, на которые уменьшается площадь жилья. Между прочим, владельцы ветхого жилья могут потребовать за него и полную денежную компенсацию без получения новой квартиры. Сумма возмещения устанавливается на основании экспертной оценки. Если же человек недоволен размером компенсации, он имеет право... обратиться в суд.

Предусмотрена и компенсация за гараж, который попал в квадрат сноса, причем по рыночным расценкам. Правда, компенсация положена лишь в случае, если ваш гараж легализирован и зарегистрирован в установленном порядке. Если гараж принадлежит инвалиду – он может потребовать место в подземном паркинге в этом же районе. Если на старой квартире был телефон, то инвестор за свой счет обязан телефонизировать и новое жилище переселенца. И все расходы по переезду в новую квартиру также возложены на плечи застройщика.

Но и эти нормы закона пугают маленького гражданина. Больше всего потенциальные переселенцы переживают, что их в очередной раз облапошат. Нардеп Алексей Кучеренко утверждает: ситуация, когда человек выедет из старой квартиры и не въедет в новую, просто невозможна. В законе присутствует насчет этого принципиальный момент. Только после оформления документов на новое жилье владелец будет сдавать инвестору-застройщику свое старое жилье.

Пытаются найти «подводные камни» в этом законе и юристы, которым приходится отстаивать гражданские права в судах. Они утверждают, что содержащиеся в новом законе «недоработки», могут перевернуть с ног на голову жизнь очень многих собственников жилья, в том числе и очень дорогого в самом центре столицы. Ведь закон содержит положение, согласно которому собственники жилья, признанного местными властями ветхим, ограничиваются в управлении своей недвижимостью: они не могут с момента признания их жилья ветхим зарегистрировать третьих лиц на принадлежащей им площади, не могут ее продать и т.д. – их квартира сразу же поступает в соответствующий реестр. Здесь есть опасность, что местные власти объявят «ветхой» значительную часть исторического центра города (столицы, например), а потом годами, если не десятилетиями, будут искать инвесторов для регенерации района. Все это время владельцы дорогостоящих квартир будут лишены права полноценно управлять своей недвижимостью.

Но, самое главное, отмечают провзащитники, закон не предусматривает механизмов контроля над выполнением обязательств ни инвесторами, ни органами государственной власти и местного самоуправления и не устанавливает ответственности за нарушение этих обязательств, в том числе должностными лицами, задействованными в процессе. Что создает при грамотном юридическом сопровождении массу возможностей для инвесторов опять вертеть законом, «как дышлом». К примеру, уже сегодня по Киеву поползли слухи, что снос хрущевок в столице так и останется мечтой. Дескать, вся эта суета вокруг «вопроса» нужна лишь для того, чтобы с наименьшими потерями для застройщика получить землю в элитных районах города. А после возведения «стартового» дома, все может произойти по Санкт-Петербургскому сценарию, где произошло следующее: инвестор пообещал, что снесет хрущевки, предоставит всем жильцам комфортабельное жилье. Для этого даже построил отселенческий дом. А потом вдруг выяснилось, что... всем квартир все равно не хватает, а для продолжения проекта кончились деньги, инвестор попросту обанкротился. Поэтому квартиры были проданы по коммерческим ценам, а жители хрущевок остались с носом. Очень не хотелось бы, чтобы подобная участь постигла и украинских обитателей хрущевок...
Источник: Виктория Владина, для «Цензор.НЕТ»
    Комментировать
    Сортировать:
    в виде дерева
    по дате
    по имени пользователя
    по рейтингу
       
     
     
     вверх