EN|RU|UK
  359  3

 ОСОБЕННОСТИ НАЦИОНАЛЬНОГО РОСТА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ

ОСОБЕННОСТИ НАЦИОНАЛЬНОГО РОСТА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ (Виктория Владина, для «Цензор.НЕТ»)

Дожились… Виллу на Кипре можно купить за 300 тысяч долларов. В Киеве 300 тысяч у.е. хватит лишь на приобретение двухкомнатной квартиры, причем не в центре города, а в спальном районе, к примеру, на Поздняках. Вилла 180 квадратов с бассейном на берегу Средиземного моря, с собственным бассейном, и двушка в Киеве, общей площадью 80 кв. м. Ощущается некоторый перекос в оценке недвижимости. Не правда ли?

Что же происходит в Украине с ценами на недвижимость, стоит ли покупать жилье в 2007 году и что происходит с отечественной ипотекой? Об этом наш разговор с главой правления «Международного ипотечного банка» Юрием БЛАЩУКОМ.


Юрий Александрович, что сегодня происходит с ценами на столичную недвижимость? Объясните, пожалуйста, каких тенденций следует ожидать в этом году. Сегодня опять по Киеву ходят упорные слухи, что недвижимость к концу года опять подорожает на 50%...
- Нынешний рост цен на недвижимость, особенно в Киеве, стал предметом обсуждения не только в Украине, но и за рубежом. Этот феномен обсуждается в странах, которые прошли аналогичный этап, и понимают, что рано или поздно такой рост цен на недвижимость все же заканчивается. Когда цены достигают своего пика…
…происходит обвал?
- В последнее время я обратил внимание на интересные данные, приведенные нашими украинскими экономистами. Многие заявляют о том, что, я бы сказал этот беспрецедентный рост цен на недвижимость последние годы, в частности, в Киеве, может вызвать «бабл-эффект» (эффект пузыря). Это когда цены «перегреваются» и уже не отражают адекватной стоимости жилья в конкретный  период. Развивается ситуация, когда все начинают думать, как им выжить в этой период: банки, заемщики, девелоперы и покупатели, естественно.
Кто от этого «бабл-эффекта» пострадает?
- В первую очередь, те банки, которые выдали кредиты под залог, который падает в цене. Исходя из того, что нынешняя цена одного квадратного метра в Киеве колеблется в районе 2,6 тыс. долларов, то киевляне на сегодняшний день обладают имуществом стоимостью 172 млрд. долларов. А это в 1,6 раза выше валового национального продукта, даже скорректированного на теневые доходы. Эта сумма огромна. Огромна, в сравнении с другими странами, где аналогичное соотношение ВСЕГО жилого фонда страны к ВВП. У нас – только один Киев.
 
Это «бабл-эффект»?
 
- На первый взгляд да. Но, с другой стороны, если мы проанализируем объемы кредитов, выданных в этих странах, с нашими, то, очевидно, такой опасности у нас пока нет. Здесь действует закон больших цифр. За последние три года мы достигли колоссальных успехов в ипотеке. Возьмем, к примеру, цифры по Киеву. Итак, объем наших кредитов в отношении к ВВП, по сравнению с другими странами, еще недостаточно высок. Хотя, приятно, что по этому показателю мы уже опережаем Россию. Это где-то 4-5% от нашего ВВП. В других странах, о которых я говорил, этот % составляет 80, 90, а иногда и 100% от ВВП. Поэтому, на мой взгляд, опасения насчет «бабл-эффекта», пока преждевременны. Но, эти цифры заставляют задуматься о том, какая опасность грозит в этом рынке, если он будет продолжать оставаться вне рыночного контроля со стороны государства.
 
Нельзя сказать, что недвижимость сегодня доступна широким слоям населения. А спрос не падает, цены повышаются. Почему?
 
Этот вопрос очень важен с точки зрения анализа и понимания рынка. Да, часто говорят, что ипотека становится массовой. В этих ценах, мы должны признать честно, ипотека не может быть массовым продуктом. Это продукт для людей, которые сегодня находятся в достаточно стабильном финансовом положении, получают доходы, которые позволяют им воспользоваться ипотекой. Это 5-10 процентов населения.
 
Почему растут цены? Есть 5-6 причин. Самое главное – это несоответствие спроса и предложения. Сегодня в Киеве строится чуть больше 1 миллиона кв.м жилья в год. Этого явно недостаточно для той миграции людей, которые сегодня едут в Киев и тех инвестиционных пожеланий граждан, которые хотят инвестировать в жилье в самом большом в стране городе свои деньги, в финансовом центре державы.
 
С другой стороны, при ограниченности средств граждан, цены на жилье продолжают расти. Порой, в этом обвиняют банки. Дескать, выдавая кредиты, они способствуют спросу, повышают доступность жилья для населения и дают возможность увеличивать спрос.
 
Хотелось бы заметить, что этот вопрос никто в Украине глубоко пока не изучал. Те, цифры, которыми мы располагаем, показывают, что при стоимости нашего жилого фонда в Киеве 172 млрд. долларов, ипотечных кредитов выдано всего на 1,5 млрд. Сами видите, что влияние банков не так велико, как хотят это иногда представить. Значит, проблему нужно искать в других факторах.
 
Банки, очевидно, также видят опасные тенденции в развитии ипотечного рынка в Украине. Чего ждать потенциальным кредиторам от банков в этой ситуации?
 
- В условиях, когда рынок растет, у клиента доступ к кредиту уменьшается, банки идут на то, чтобы игнорировать принятые мировой практикой нормы при оценке заемщика, когда выдается кредит.
 
Это очень неприятная вещь, не хорошо это воспринимается обществом, журналистами. Но мы должны быть реалистами, мы должны понимать, что в этих условиях банки должны быть очень внимательными, потому что за ними – средства граждан. В последнее время есть очень плохая тенденция, банки в погоне за рынком забывают о показателях отношения кредита к стоимости квартиры. Иногда он достигает 90%. Это очень опасный предел. Мировой практикой признан показатель 20-25%. Это соотношение создано не теоретиками, не экономистами в кабинетах, а выработано практикой кризиса. Поэтому банковским работникам нужно быть особенно внимательными и следить за этими показателями, особенно сейчас, когда покрытие убытков не будет происходить за счет роста цены. Это риски, которые должен брать на себя банк.
 
Вообще рынок жилья должен как-то регулироваться и чья это задача?
 
- Наверное, кто-то должен найтись в государстве. Бесспорно, кто-то должен влиять, давать рекомендации участникам рынка. Не мне решать, но я считаю, что это государственная задача. Я думаю, что государство должно наладить, так сказать, мягкое рыночное влияние на ипотечный рынок. А этим рынком, на мой взгляд, особо никто всерьез не занимается, не уделяет ему того внимания, которого он достоин. Во всем мире это очень важная составляющая рынка. Изменение ставок в ипотеке или изменение цен на недвижимость – это серьезный показатель для расчета инфляции, монетарных показателей, для макроэкономического регулирования. У нас этот фактор недооценивается.
 
Как сбалансировать спрос и предложение на этом рынке, прежде всего, чтобы цены остановить?
 
- Мы все прекрасно понимаем, что сегодня рынок строительства непрозрачен. Чтобы попасть на этот рынок, необходимо пройти очень серьезные коррупционные заборы. Кто попадает на этот рынок – тот счастливчик, но он уже что-то отдал. Как сделать рынок более прозрачным? Масса наработанных механизмов: аукционы, продажа земли вместе с инвестиционным проектом и ряд других.
 
Возможно, нужно на рынок пускать иностранные компании, которые имеют достаточные мощности для того, чтобы увеличить объем строительства не на проценты, а в разы. Это существенно повлияет на предложение.
 
Активнее должна стать позиция Государственного ипотечного учреждения. Это организация, которая может сегодня реально влиять на рынок ипотеки, на цену на этом рынке и главное - она способна запустить на этот рынок гривну. Мы все сидим сегодня в долларе, и это не от хорошей жизни. Ведь, почему сегодня многие вкладывают свои средства в рынок жилья? Не потому, что они хотят спрятать нетрудовые доходы. Потому что альтернатив мало. Нужно развивать фондовый рынок. Он создаст альтернативу, даст возможность инвестировать не только в жилье, но и диверсифицировать свои вложения.
 
И во всех поднятых вопросах главенствующая роль остается за государством...

 

 
Источник: Виктория Владина, для «Цензор.НЕТ»
    Комментировать
    Сортировать:
    в виде дерева
    по дате
    по имени пользователя
    по рейтингу
     
     
     
     
     
     вверх