EN|RU|UK
 Экономика
  2612  1

 КВАРТИРА ОТ ГОСУДАРСТВА: ПРОДОЛЖЕНИЕ УТОПИИ

После сокрушительного падения строительной отрасли в 2008 году, рынок ипотечного кредитования сократился в десятки раз. Почти три года все, кому необходимо решить «квартирный вопрос», ждали, что государство предложит механизм приобретения доступного жилья. Дождались... Правда, эксперты в один голос советуют повременить пока с решением квартирного вопроса.

Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) поделилось своими планами на ближайшие десятилетие. Жилищный вопрос в Украине – это одна из тех проблем, которые государство из года в год откладывало в длинный ящик, оставляя ее решение завтрашним преемникам. Менялись президенты, правительства, а жилье так и не становилось доступным для обывателя. Хотя популистские попытки решить «квартирный вопрос» для населения предпринимались неоднократно. Вспомним хотя бы программы обеспечения квартирами молодых семей, когда государство обещало возмещать затраты на покупку жилья после рождения детей. Если мне не изменяет память, государство при рождении одного ребенка в семье гарантировало погашение 25% стоимости квартиры, при рождении второго - 50%, а при рождении третьего – собиралось полностью компенсировать затраты молодой семьи на покупку собственной квартиры. Затем были программы молодежного строительства, предусматривающие частичную компенсацию процентных ставок по кредитам. Были попытки подсадить очередников, десятилетиями ждущих собственного жилья, на программу «50 на 50» или «70 на 30», где часть средств на приобретение жилья должна была бы компенсироваться за счет местных бюджетов. Однако массового характера эти инициативы не возымели. То у местных бюджетов не было таких денег, то желающих среди рядовых госслужащих, учителей и врачей отыскать было сложно, для многих и эта «половина» была непосильной нагрузкой на скромный семейный бюджет. А еще была президентская программа «доступного жилья» Ющенко, которая гарантировала жилье по 600 долларов за квадратный метр (как будто – это шара). Но о ней поговорили, а… потом президент поменялся...

Команда Януковича, вроде бы также взялась решать квартирный вопрос. Года полтора назад к дискуссии за круглым столом пригласили авторитетную аудиторию, чтобы обсудить пути решения проблемы. Тогда, помнится, эксперты предупреждали: доступной для населения ипотека может считаться лишь в случае, если процентная ставка по кредиту не будет превышать 4-5,5% годовых, а ежемесячный платеж будет составлять приблизительно сумму, сопоставимую с нынешней арендной платой за жилье, то есть 400-600 долларов в месяц. На днях ГИУ (Государственное ипотечное учреждение) обнародовало стратегию развития ипотечного кредитования на ближайшие годы.

- Банки на сегодняшний день не очень охотно идут в ипотечное кредитование, - комментирует ситуацию председатель правления ГИУ Виктор Миргородский. - «Старые грехи» не позволяют. До кризиса банки соревновались, кто больше выдаст кредитов, поэтому кредиты выдавались без первого взноса, без четких гарантий платежеспособности заемщиков. В результате имеем около 30% «проблемных» кредитов. Потенциальные же покупатели, в свою очередь, ждут дальнейшего снижения цен на недвижимость. Именно поэтому ипотека сейчас развивается, к сожалению, медленнее других видов кредитования. Ежемесячно из 8-9 млрд. потребительских кредитов только 5% (300-400 млн. грн.) – ипотечные. Причем, в статистику включают даже «старые» кредиты, после пересмотра условий. Реально новых кредитов выдается в десятки раз меньше, чем до кризиса 2008 года.

- Наша компания призвана дать недорогой ресурс банкам для выдачи кредитов населению для приобретения качественного доступного жилья всем желающим, - продолжает чиновник. - ГИУ выкупает любой кредит, который соответствует нашим стандартам. Мы не хотим, чтобы банки наживались на клиентах и наши требования просты: кредит в национальной валюте, ставка – 11% годовых сроком до 30 лет. К этому банк добавляет свои 2-4% «за риск», чтобы для заемщика общая стоимость кредита составляла не больше 15% годовых.

15% годовых, плюс комиссия банка, плюс первый взнос не менее 25% (в некоторых – до 40%)… Да, пожалуй, это наилучшее коммерческое предложение из существующих ипотечных условий. Однако назвать их такими уж доступными можно с натяжкой. Считайте, лет 7-8 и вы процентами подарите ГИУ и коммерческому банку денег еще на одну квартиру. Выгоду можно усматривать только в том, что гривна может стать дешевле, ведь годовые показатели инфляции у нас колеблются на уровне 8-10,5%. Зарплата, правда, растет не такими быстрыми темпами. Выиграть по-крупному можно будет, если национальная валюта резко девальвирует. Правда, не факт, что в этом случае государство не изменит правила обслуживания кредита.

Сегодня Украину нельзя назвать страной с динамично развивающейся экономикой, способной оказать посильную помощь своим гражданам в решении квартирного вопроса. Однако, у ГИУ достаточно амбициозные планы на этот счет.

- По ипотечному кредитованию мы хотим достичь отметки в 1 миллиард гривен до конца текущего года, - говорит Виктор Миргородский. - В 2012 году планируем увеличить ипотечное кредитование еще на миллиард. Мы хотим влиять на общую ситуацию ипотечного кредитования в Украине. Для этого необходимо охватить 20–25% рынка. ГИУ может достичь этого к концу 2015 – 2016 гг., когда будет выкупать порядка 20 тыс. кредитов на сумму до 7 млрд. гривен. Есть задача и ежегодно снижать ставку рефинансирования в среднем на 1%, чтобы к 2015 году она была для банков 8%, а для заемщиков не превышала 12% годовых. К этому времени ГИУ должно влиять на условия и стандарты кредитования, и вообще – на цивилизованное развитие рынка. Все участники процесса должны играть по одним правилам, а для этого необходимы единые понятные условия ипотечных кредитов. Например, в Америке все ипотечные кредитные договора стандартные. И мы стремимся к единым стандартам ипотеки в Украине…

Сложно выработать «единые стандарты» на мировом уровне в стране с неразвитым рынком ценных бумаг, с несовершенной законодательной базой, при отсутствии свободных денег на «перезапуск» строительной отрасли, которая никак не может оправиться от кризиса, и со средней зарплатой, не позволяющей «нырнуть» в ипотеку (слишком велик риск не вынырнуть оттуда). Откуда же ГИУ собирается взять деньги на столь грандиозные планы?

- Мы выпускаем ипотечные облигации, но в основном привлекаем деньги под корпоративные облигации под госгарантии, - поясняет председатель правления ГИУ. - Они обеспечены денежным потоком и самой ипотекой. А мы стремимся к тому, чтобы со временем наши корпоративные облигации замещались соответствующим объемом ипотечных. Для эффективной работы схемы рефинансирования мы должны научиться средства, привлеченные от размещения ипотечных облигаций, направлять на рефинансирование ипотечных кредитов, оформлять из них покрытие и выпускать новые ипотечные облигации. Но сейчас мало инвесторов, заинтересованных в покупке таких облигаций. Это – негосударственные пенсионные фонды, страховые «лайфовые» компании, которые привлекают средства на 20-30 лет. Размещать их на депозите на 10 – 20 лет рискованно, а мы гарантируем выполнение обязательств перед инвесторами. Весь денежный поток у нас на балансе и обеспечен недвижимостью. Когда появятся негосударственные пенсионные фонды, накопительные страховые компании – тогда у нас будет больше источников «длинных» денег на развитие ипотечного рынка и поддержание его ликвидности.

Госгарантиями, пусть пока только «бумажными», уже заинтересовались свыше 110 банков, работающих в Украине. На условиях ГИУ они готовы предоставлять ипотечные кредиты для покупки недвижимости, как на первичном, так и вторичном рынке жилья. Правда, эксперты, несмотря на коммерческую привлекательность предложений ГИУ, в один голос советуют повременить пока с решением квартирного вопроса. Как минимум, пару лет. Речи же об общедоступной для всех украинцев ипотеке, рекомендованной экспертным сообществом, вообще не идет. Даже в обозримом будущем...

Источник: Виктория Владина, для Цензор.НЕТ
VEhrNGRrdzVRekl3VEdwUmRUbEhUVEJNVmpnd1RHcFJkamxES3pCWlRGRjBaRU0yTUV4QlBRPT0=
Комментировать
Сортировать:
в виде дерева
по дате
по имени пользователя
по рейтингу
   
 
 
 вверх