EN|RU|UK
  1192  3
Все про:Латвия (609)

 ЛАТВИЙСКИЙ ВЗГЛЯД – 2. СОБСТВЕННИК ЗАКАЗЫВАЕТ МУЗЫКУ И САМ ПЛАТИТ ЗА НЕЕ

Около 94% жителей в Латвии живут в домах, построенных до 1990 года. Старые здания нуждаются в реновациях. И все это ложится на плечи собственников квартир...

Предыдущая беседа с гостем из Латвии , показала разницу в наших взглядах на недвижимость. Интересен для нас и опыт Латвии в методах и способах управления этой недвижимостью, оставшейся в наследство гражданам от распавшейся советской империи. В Латвии уже нет традиционных для нас муниципальных ЖЭКов. Есть частные управляющие компании, предоставляющие услуги населению по обслуживанию домов. Но, дабы не переплачивать, жильцы могут организоваться в кооператив и нанять ухаживать за своей собственностью профессионалов. А некоторые кооперативы, такой как «BĀKA-2», создали при кооперативе управляющую компанию. Сегодня она обслуживает двадцать 5-этажных домов, три 9-этажных и три 12-этажных. Своим опытом управления кооперативом и путей понимания с населением рассказал Сергей Сидорко.

- По идее, управленческие компании (считай – частный ЖЭК), как любая приватная структура, должны работать с прибылью?..

- Я управленческие компании, скорее, назвал бы компаниями по обслуживанию домов. Так было бы более правильно. Ведь текущее обслуживание жилищного фонда, его эксплуатация, в принципе не могут приносить достаточно прибыли, как бизнес-структура.

- А как тогда заинтересовать управляющую компанию заняться таким неприбыльным бизнесом?

- Известные мне управляющие компании занимаются у нас не только обслуживанием, но и берут на себя строительно-ремонтные работы. Тогда им этот бизнес становится более интересным. Сотрудники компании сами организовывают жителей на принятие того или иного решения, составляют для себя фронт работ и сами его выполняют.

- Реновация домов...

- Да, именно. Модное сегодня слово. Вот приведу пример по своему дому, что было сделано у нас. Первое, то, чего у вас в Украине нет, мы наладили учет потребления воды, тепла (на доме и в квартирах). Это первый шаг.

- Это дорогие мероприятия?

- Именно эти, как раз относительно дешевые. Ведь для того, чтобы сэкономить, нужно в любом случае знать, сколько ты потребляешь. Вы ведь в Украине все пользуетесь нормативами. А нормативы всегда посчитаны в пользу одного лица (не жильца, естественно) и ничего фактически не отражают. Поэтому мы наладили физический учет. Поставили счетчики на все виды ресурсов: на воду, на тепло и так далее. Определились: 60% всех наших платежей составляет тепло. Далее. Пришлось модернизировать тепловой узел в подвале, привели общее хозяйство в порядок, за счет этого сократили общее теплопотребление.

Затем, заменили все свои трубопроводы – горячей и холодной воды. Во-первых, они физически износились, а во-вторых – централизованное горячее водоснабжение – штука дорогая и требует идеального состояния труб, чтобы не было препятствий в циркуляции и так далее.

- У вас тоже централизованное теплоснабжение?

- Тепло и воду мы получаем от города, вернее от коммерческих городских предприятий. Но теперь воду греем сами и занимаемся ее распределением и в доме. Точно также и с отоплением, сегодня каждый жилец может самостоятельно регулировать необходимость подогрева своих батарей. За счет упорядочения всех этих коммуникаций дел, мы примерно на треть сократили свои потребности. А высвободившиеся деньги решением общего собрания жильцов решили перераспределить на капиталовложения.

Далее нам предстоял ремонт крыш и панелей. Большая проблема в панельных домах - торцевые стены. Они очень холодные и от них у дома многие неприятности. Эти работы производились комплексно, а вот в дальнейшем каждый дом в отдельности принимал решения, кому что нужно.

 

- Эти капиталовложения окупаются? Для жильцов?

- Поймите, нельзя при существующей экономии и сегодняшних ценах на энергоносители, а у вас тем более, окупить эти капиталовложения. Но, реновация зданий существенно увеличивает срок службы дома. К тому же, для многих панельных домов срок эксплуатации подходит к концу – им гарантировано еще не более 10-12 лет. А далее – могут рассыпаться, настолько они уже обветшали. Мероприятия по реновации нужно расценивать не просто с точки зрения энергосбережения, а, прежде всего, как консервацию здания, чтобы защитить строение от воздействия окружающей среды. После реновации все вредные процессы переводятся в утепляющий слой дома. А его, как шкурку, потом можно содрать и новую наложить. Таким образом, продлевается срок службы дома в целом.

  

- То есть в денежном эквиваленте жилец выгоды не имеет...

- Имеет. Квартирная собственность в таких домах резко дорожает по отношению к нереновированым домам. Ну и потом, тепло в доме распределяется равномерно, нет холодных квартир и комнат, трубопроводы новые – значит бесперебойная подача качественного продукта – чистой воды. Это ли не эффект?

- Реновация жилья производится только за счет жильцов? Или государство помогает?

- Нет, государство в проблемы собственника у нас не вмешивается. Все за счет жильцов.

- И во сколько же обходится реновация дома жильцу или собственнику квартиры?

- По моему дому реновация составила 340 гривен на каждый квадратный метр, на квартиру 100 кв.м – 34 тысячи гривен. Если вы займетесь ремонтом своей квартиры – обойдется где-то также...

 

- Ну, я бы не сказала, что в Украине достаточно много собственников квартир, готовых выложить такую сумму на реновацию своего дома, построенного, к примеру, в хрущевские времена...

- Во-первых, никто и не говорит, что эту сумму нужно отдать одномоментно. Жильцы дома совместно решают, что и когда выгоднее сделать. Сначала, как правило, выполняются те работы, которые дают существенную экономию, затем более сложные, трудо- и денежноемкие работы. Естественно, не обошлось и без кредитов. Я думаю, у нас похожая экономическая ситуация в стране: в условиях инфляции (я даже имею в виду не денежную инфляцию), при стремительном удорожании строительных технологий, при постоянном удорожании стройматериалов и прочего, достаточных средств накопить не удается. Ты будешь копить, а деньги будут обесцениваться. Поэтому легче взять кредит и браться за работу.



- И банки с удовольствием идут на сотрудничество с кооперативами...

- Сейчас да. Просто банки привыкли себя чувствовать очень комфортно – взять под залог недвижимость, и спать спокойно. Но с кооперативами пришлось искать другой путь, ведь жильцы не согласны были закладывать свои квартиры под ремонтные работы. Новый банковский продукт создавался в рамках специальной государственной программы, я бы сказал - под давлением общественности и при непосредственной государственной поддержке и участии. Первым этот продукт населению предложил государственный ипотечный банк, он выполнял поставленную правительством задачу. Затем подключились коммерческие банки, увидев стабильность работы программы кредитования. Оказалось, дело это достаточно безопасное для капитала, деньги в любом случае возвращаются банку. Подобный кредит - это некоторое отступление от банковского стандарта, без оформления коммерческого залога. Но опосредованно этот залог все же существует, и наше законодательство обязывает собственника гасить взятые кредиты под ремонтные работы. Если работы уже произведены, то деньги будут взиматься с других активов кооператива. Такое кредитование ведется в Латвии уже с 99-го года. Пока я не слышал ни одного случая не возврата денег банку.

- Кредиты у вас дорогие?

- Дороговато. В национальной валюте, в латах, - под 10-12% годовых. В евро процентная ставка вдвое меньше.

- Вы считаете – это дорого? Я бы сказала, что у нас в национальной валюте кредит доступен под 20-24% годовых...

- Да, и у нас сейчас начинают подниматься ставки по кредитам. Причем, это общемировая тенденция, кредитование становится дорогим удовольствием в мире. Его считают достаточно вредным инструментом в экономике.

- Так стоит ли рисковать?

- Естественно, стоит. Деньги дешевеют. Комплекс работ дому, который рискнул сделать реновацию жилья первым, в 95 году стоил около 750 тысяч гривен. Жильцы двух домов решили подождать, пока процентная ставка по кредитам упадет. В следующем году они вынуждены были согласиться на реновацию уже за 1 миллион 50 тысяч. Хотели выиграть, а налетели на жуткое удорожание стоимости ремонтных работ и на повышение процентной ставки за кредит. Получается кредит выгодно брать сегодня, деньги дешевеют, а все дорожает. Лучше брать большие кредиты и жить в комфортном доме. Результаты нашей работы можете сравнить на фото... До и после реновации...

Источник: Виктория Владина, для «Цензор.НЕТ»
VEhrNGRrdzVRMkl3VEVSU1ozUkRlVEJNYWxKcWR6MDk=
Комментировать
Сортировать:
в виде дерева
по дате
по имени пользователя
по рейтингу
   
 
 
 вверх