EN|RU|UK
  954  17

 ЛАТВИЙСКИЙ ВЗГЛЯД НА НЕДВИЖИМОСТЬ И ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С НЕЙ

ЛАТВИЙСКИЙ ВЗГЛЯД НА НЕДВИЖИМОСТЬ И ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С НЕЙ (Виктория Владина, для «Цензор.НЕТ»)

Процесс приватизации жилья в Латвии уже завершился. В частной собственности граждан оказалось более 90% жилищного фонда страны. Закон о квартирной собственности четко регламентирует права и обязанности собственников жилья...

Отечественный процесс реформирования ЖКХ, несмотря на все усилия уже не одного правительства, идет все-таки со скрипом. И денег нужно много, и дома у нас слишком ветхие, и ЖЭКи тормозят прогрессивное движение вперед. На постсоветском пространстве в этом вопросе, мы, по-видимому, аутсайдеры. Может, идем неправильным путем? О латвийской специфике перехода социалистической собственности в частную, о рынке недвижимости и об опыте управления в жилых многоквартирных домах наш разговор с председателем рижского кооператива «BĀKA-2» Сергеем Сидорко.

В кооперативном товариществе собственников квартир (аналог украинского ОСМД), которое возглавляет Сергей Борисович, – 26 многоквартирных домов. Это 1734 собственника квартир с общей площадью 90 тысяч квадратных метров, объединенных одной идеей – грамотно управлять и следить за своей недвижимостью.

- Идея объединения собственников квартир для решения общих проблем жильцов – это государственная политика? В Украине, например, создание ОСМД идет достаточно проблематично. В Латвии, государство каким-то образом влияло на создание таких кооперативов, объединений?

- На самом деле у нас никакие общества специально не создавались. Самое главное, что подтолкнуло население к созданию подобных организаций – это достаточно грамотно произведенный процесс приватизации. В частности, жилья.

- Он чем-то отличался от украинского опыта?

- Насколько я понимаю, то да. Я не настолько глубоко знаю ваш опыт, но из того, что мне довелось узнать, пребывая в Украине, опыт у нас разный. Причем – принципиально разный. Государственные квартиры в Латвии, как и в Украине, были переданы в частную собственность фактически бесплатно. За сертификаты, но тоже не за деньги. Причем, в том состоянии, в котором это жилье находилось. Без каких-либо обязательств со стороны государства по уходу или ремонту за жилыми домами в дальнейшем. У вас же, в Украине, все время обсуждается вопрос о проведении первого после приватизации капитального ремонта. Ведь государство взяло на себя ответственность за его проведение. А денег на этот ремонт нет. Именно это и становится камнем преткновения для дальнейшего развития рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере.

У нас подход был несколько жестче – собственник забирает жилье в том состоянии, в каком оно находится и с момента приватизации сам следит за его состоянием. Иными словами, все, кто приватизировал жилье и собирается в нем жить пожизненно, фактически приватизировал не квартиру, а проблемы, связанные с ней. В Латвии на собственника жилья сразу была возложена обязанность заботиться об общей части собственности.

- Можно сказать, что кооперативы в Латвии явление массовое?

- Сказать, что у нас сильные подвижки в организации кооперативов – я не могу. Зачастую это зависит от власти: государственной или местной. Если государственные политики в основном не вмешиваются в этот процесс, то местная власть иногда пытается использовать создание кооперативов как козырь в политических целях. У нас интересная картина: в маленьких городах – практически все собственники уже организовались в кооперативы сами по себе или передали свои дома управляющим компаниям. А в крупных городах этого не произошло. Именно потому, что местная власть пыталась влиять на этот процесс, регулируя тарифы на ЖКУ, пристраивая «свои» компании для обслуживания и так далее. Поэтому в крупных городах собственники оказались очень пассивными.

- Я так понимаю, управление собственностью в Латвии ближе к западному образцу?

- Я бы не сказал. Мы с Западом, в этом плане, очень несхожи. И вы тоже несхожи. На Западе нет массовой квартирной собственности. На Западе есть арендные дома, социальные и кондоминимумы для состоятельных людей, способных купить себе жилье. У нас совершенно иная ситуация. Мы, как и вы, собственниками жилья сделали всех. Даже тех, кто не может содержать эту собственность. Единственное, что у нас схоже с Западом – это то, что государство минимально вмешивается в процесс регулирования этой проблемы.

- А вы, в какой квартире живете? В приватизированной? Как вы управляете своей собственностью?

- Мне, в каком-то смысле, повезло – моя семья приобрела квартиру еще в бывшем советском кооперативе. То есть, наши жильцы еще в советское время привыкли сами управлять своей собственностью. Позже мы просто объединились в кооператив, в котором теперь 26 домов. Мы сами управляем делами своих домов и ведем их обслуживание на профессиональном уровне. Результатами своей деятельности я, по крайней мере, доволен. Мой дом, например, прошел полную реновацию. Дом утеплен, все коммуникации заменены на новые. В каждой квартире регулируется и учитывается тепло.

- Все эти ремонты-реновации производились за счет жильцов дома?

- Естественно.

- И сколько же приходится платить за содержание вашей недвижимости? Какая часть вашей зарплаты уходит на квартплату?

- Каверзный вопрос. Зарплата бывает разная. В моей зарплате небольшую часть. А по отношению к средней зарплате – процентов 30. Минимальная зарплата у нас в перерасчете на ваши деньги - 1200 гривен. А содержание квартиры площадью около 50 квадратных метров будет обходится в 400-500 гривен. Это средняя сумма по году.

- А неплатежей у вас много?

- Нет. У нас опасно не платить.

- Чем это чревато?

- Однозначно, потерей собственности.

- В вашем доме были такие прецеденты?

- Да. Понимаете, это звучит достаточно безжалостно. Но, в принципе у нас же открытый рынок. Если у тебя нет денег, чтобы содержать свою собственность, продай и купи себе такую, которую сможешь содержать. Как правило, лишаются собственности только совсем отмороженные люди, алкоголики или те, кто считает, что им все должны. Но уже никто никому ничего не должен. Все предельно ясно и понятно. Когда я в 1996 году принимал хозяйство по нашему кооперативу, у нас внутренний долг составлял 1,5 миллиона гривен. Такова была задолженность у жильцов перед поставщиками услуг. На сегодня долгов нет вообще. Правда, в нашем доме за долги лишились собственности три человека. В двух случаях – это люди, которые не дружат со своей головой, и у нас, к сожалению, нет иных мер воздействия на них. Это, извините, медицинский диагноз. Но, я, к сожалению, должен с ними разбираться по общегражданскому праву. Вообще, по логике должны были подключаться какие-то органы опеки, если человек неадекватен. Но, случилось, как случилось. А в третьем случае – это обычная тупая упертость: ты мне ничего не сделаешь. И все. Сделали – суд, конфискация, за долги продали квартиру, оставшуюся после погашения долгов сумму вернули должнику. Достаточно жестко. Но достаточно одного прецедента, чтобы желающих уклоняться от уплаты долгов в нашем кооперативе не осталось.

Одно время в Латвии с деньгами тяжело было у всех. Очень много жильцов просто не платили за отопление. Но, рыночные отношения – энергопоставляющая компания взяла и отключила отопление прямо посреди зимы. Мол, нет денег – не топитесь. Люди быстро сообразили: платежи за жилье должны стоять на первом месте в распределении семейных доходов, а не оплачиваться по остаточному принципу.

- А как у вас с малоимущими, пенсионерами? Их тоже выселяют, отключают им свет, газ, воду?

- Вообще я считаю, что нельзя делать коктейль из частной собственности и из социальной защиты. Отдельно должна быть частная собственность, и все участники процесса должны быть независимы и равны. А социально незащищенных нужно поддерживать по отдельным программам. Разговоров типа: наши люди не могут это заплатить, быть просто не должно. Согласитесь, нельзя пенсионерку, которая проживает в трехкомнатных хоромах, квартира которой, к примеру, оценивается в 200 тысяч евро, считать малообеспеченной. У такой бабушки всегда есть наследники. Хотят получить наследство – пусть пекутся о его содержании. Нет – пусть пенсионерка купит такое жилье, которое сможет содержать за свою пенсию. И потом, скажите, кто на Западе может себе позволить такую роскошь – жить самому в трехкомнатной квартире?

- Получается, у вас цены на жилье так же, как в Киеве?

- Растут?

- Растут. Иногда кажется, что они оторваны от реальности...

- От какой реальности?

- А разве нет? Сегодня цены на жилье в Киеве сопоставимы с ценами на жилье в европейских столицах...

- И будут еще больше. Поверьте, такова динамика. На рост цен на недвижимость влияет, прежде всего, неэффективность работы строителей и технологий, именно это порождает такую себестоимость, какая она есть. Это вовсе не всегда значит, что кто-то «задирает» большие деньги. Просто настолько неэффективно работают эти организации и настолько низкая производительность труда, что это стоит ровно столько сколько стоит.

А динамика роста цен на жилье в Латвии была довольно проста. Сначала не было никакого нового строительства, потому что ни у кого не было денег. В отличие от Украины, в Латвии нет и не было значительных природных ресурсов. Поэтому в процессе приватизации выиграли очень немногие. Это у вас, особенно в Киеве, появился достаточно обширный круг богатеньких ребят. Дальше у нас цена определялась наличием денег у населения. Еще 5-7 лет назад 3-комнатная квартира в приличном проекте в Риге стоила 15-17 тысяч долларов. Но такие деньги были не у многих. А потом банки начали кредитовать жилье, развилась ипотека. А что значит кредитование? Это халява. Я иду в банк, беру кредит под залог моей будущей покупки. И фактически цены тут же поползли вверх, потому что стали доступны деньги. Пошла спекуляция. Люди посообразительнее, пооборотистее начали скупать квартиры. Лично у меня есть несколько знакомых, которые сами купили по 10-15 квартир по 10-15 тысяч долларов каждая. Сегодня каждая из них стоит 100-150 тысяч евро. И тут же через банки к нам пошли международные спекулянты. Цены взлетели. А рынок говорит, что цены будут расти, пока покупают.

- И что же дальше?

- Первое, что сделало наше государство, в этом году ограничило кредитование. Теперь, если вы хотите взять кредит в банке, вы должны пойти в службу госдоходов и принести справочку о своих легальных доходах за пять лет, с которых вы заплатили налоги. А если у вас часть доходов цветная (и у нас такое есть), банк кредит не выдаст. Законодатель запретил ему выдавать без этой справки кредиты, а легальные доходы, сами понимаете, не позволяют взять достаточный для покупки квартиры кредит. За минимальную зарплату квартиру вы не купите. Поэтому резко сократилось кредитование. Рынок недвижимости замер, так называемый кэш. Поэтому, думаю, вскоре начнется падение цен на недвижимость. Не знаю, упадет ли цена в новостройках, но в старом жилье - однозначно. Но, я все же убежден, что многое в цене на недвижимость заложено в неэффективной работе строителей. Вот пример, у нас построили мост, а потом посчитали, что во Франции за те же деньги был построен мост в семь раз длиннее...
Источник: Виктория Владина, для «Цензор.НЕТ»
    Комментировать
    Сортировать:
    в виде дерева
    по дате
    по имени пользователя
    по рейтингу
       
     
     
     вверх